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索引号: 113407000030968459/202212-00033 组配分类: 意见征集
发布机构: 铜陵市自然资源和规划局(市林业局) 主题分类: 综合政务 / 其他 / 其他
名称: 【公众征集】关于征求《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(送审稿)》意见的公告 文号:
成文日期: 2022-12-27 发布日期: 2022-12-27
有效性: 有效
【公众征集】关于征求《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(送审稿)》意见的公告
发布时间:2022-12-27 13:44 来源:自然资源所有者权益和开发利用科 浏览次数: 字体:[ ]


为稳慎推进我市集体土地入市,规范集体经营性建设用地入市行为,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规,参照省内外其他地市政策并结合我市实际,我局组织起草了《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(送审稿)》,现面向社会公开征求意见,接受书面、电子邮箱反馈意见,反馈时间截至2023111日,逾期不再接受反馈意见。因文件较紧急,故征求意见时间不到30日,特此说明。

一、书面材料寄至铜陵市北京西路18号铜陵市自然资源和规划局805室利用科。

二、电子材料发至tlzrlyk@126.com

三、联系电话:0562-2828555

 

 

铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(送审稿)

(征求意见稿)

 

第一章    

第一条  为规范集体经营性建设用地入市行为,构建城乡统一的建设用地市场体系,保障农村集体经济组织和农民合法权益,促进乡村振兴和城乡融合发展,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》以及《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条  本办法所称集体经营性建设用地,是指国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体建设用地。

第三条  本办法所称集体经营性建设用地入市,是指集体经营性建设用地所有权人通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用,与土地使用者以书面合同约定权利义务的行为。

第四条  中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可依照本办法取得集体经营性建设用地使用权,按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用、经营。

第五条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途,依法控制集体经营性建设用地规模,促进集体经营性建设用地节约集约利用。

第六条 集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划要求,严守永久基本农田、生态保护红线等空间管控边界。

第七条 县区人民政府应当统筹年度新增建设用地计划,对集体经营性建设用地做出合理安排。自然资源主管部门在编制年度建设用地供应计划时,应根据国土空间规划和集体经营性建设用地入市需求,对集体经营性建设用地入市的总量、结构、布局等作出科学安排。

第八条  县区人民政府全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督,自然资源主管部门具体组织实施。农业农村、发改、经信、财政、税务、住建、生态环境、市场监管、公管、人社、民政、文旅、水利、人民银行等相关部门按照各自职责做好相关工作。

第二章  入市范围

第九条 国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件,可按计划入市

现状为农用地、未利用地的,在依法办理农用地转用等审批手续,履行耕地占补平衡义务,落实农民安置补偿、青苗补偿等保障后,可按计划入市。

第十条 鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地,优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目,兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施,重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。

集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

第三章  入市主体

第十一条  集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。

集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农村集体经济组织的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第十二条 集体经营性建设用地入市主体依法取得法人资格、设立账户的,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的,可以通过授权或委托其组建的具有法人资格的资产公司或其他具有法人资格的组织代理实施入市,并就授权或委托事项明确双方权利义务关系。

第四章  入市方式

第十三条 集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式入市;集体经营性建设用地出让、出租应当采用招标、拍卖、挂牌形式交易。

集体经营性建设用地出让,是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向集体经营性建设用地所有权人支付土地使用权出让金的行为。

集体经营性建设用地出租,是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者,由土地使用者向集体经营性建设用地所有权人支付土地使用权租金的行为。

集体经营性建设用地作价出资(入股),是指集体经营性建设用地所有权人以一定年限的集体经营性建设用地使用权作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为,该土地使用权由企业持有,集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体经营性建设用地所有权人持有。

第十四条 集体经营性建设用地出让、出租、作价出资(入股)可根据实际情况确定年限,最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

第五章  入市程序

第十五条 集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求:

(一)产权明晰、界址清楚、无权属争议且已依法办理集体土地所有权登记;

(二)符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划以及产业准入、生态环境保护、地质灾害防治等要求;

(三)地上建筑物、其他附着物产权和补偿已处理完毕;

(四)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件;

(五)经集体经济组织依法决策;

(六)未被司法机关查封或行政机关限制土地权利;

(七)法律法规规定的其他条件。

第十六条  集体经营性建设用地入市前,入市主体应当委托具有资质的测绘机构完成拟入市宗地勘测定界,依法申请取得经批准的规划条件。市、县(区)自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟入市集体经营性建设用地的规划条件,明确土地界址、面积、用途、开发建设强度、配套设施等要求,并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第十七条 入市主体应当委托具有资质的评估机构,依据经批准的规划条件,参考集体建设用地基准地价,对拟入市地块进行地价评估,并依据评估结果,综合考虑土地市场等情况,确定入市起始价。

县区人民政府应及时制订并公布集体建设用地基准地价,按照基准地价管理要求,根据农村经济发展和土地市场状况适时更新调整。

第十八条  集体经营性建设用地出让起始价和出让底价,应参照国有建设用地使用权出让相关规定;出让最低价不得低于出让地块基准地价,竞买保证金不得低于出让起始价的20%,出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

第十九条  入市主体依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地入市方案;方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格(出让起始价、竞买保证金、租金等)、集体收益分配安排等内容。

县区政府和相关部门应为入市主体编制入市方案提供便利,对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、生态环境保护、产业准入等方面可给予指导、审查。

入市方案应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,形成入市决议书面意见,并在本集体经济组织所在地公示,公示时间不少于七天。

第二十条  入市主体持入市方案等资料向市、县(区)

自然资源主管部门提出入市申请。申请资料包括:

(一)入市申请书;

(二)入市决议;

(三)入市方案;

(四)土地权属证明材料;

(五)乡(镇)人民政府审核意见;

(六)勘测定界资料和规划条件(含规划红线图);

(七)其他需要提供的资料。

第二十一条  市、县(区)自然资源主管部门负责审核入市相关资料,并在五个工作日内提出修改意见,入市主体应当按照自然资源主管部门的意见进行修改;入市方案审核通过后,报市、县(区)人民政府批准。

第二十二条  集体经营性建设用地使用权招标、拍卖或挂牌方式入市应纳入市、县(区)政府公共资源交易平台统一管理,在土地市场以及媒介公开发布信息,实行公开交易。入市宗地底价,入市主体可邀请相关人员组成议价小组,于交易活动开始前议定。

第二十三条  集体经营性建设用地使用权成交后,由入

市主体与受让人、承租人签订《成交确认书》。成交结果应在本集体经济组织事务公示栏、公共资源交易中心等场所进

行公示,接受社会和群众监督,公示时间不少于七天。

第二十四条  成交结果公示到期且无异议的,入市主体

应与受让人、承租人签订集体经营性建设用地使用权出让、出租合同,载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求,约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式,以及违约责任和解决争议的方法等,并报市、县(区)自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的,合同无效;造成损失的,依法承担民事责任。

第二十五条 入市主体应当及时与受让人、承租人办理交地确认手续。受让人、承租人应当按照集体经营性建设用地使用权出让、出租合同约定及时支付集体经营性建设用地价款,并依法缴纳相关税费,对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,依法申请办理不动产登记。

第六章  收益管理

第二十六条 集体经营性建设用地入市主体,应承担相应的基础设施建设等开发成本。农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资(入股)等方式取得集体经营性建设用地入市收益的,应向国家缴纳土地增值收益调节金。

 第二十七条 市、县(区)财政部门应设立农村集体经营性建设用地入市专用账户,交易资金应当全部进入专户管理。入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的土地增值收益,暂留市、县(区)财政。市、县(区)财政部门结合实际,另行制定集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法,明确土地增值收益核算办法,合理确定土地增值收益调节金收取比例。

第二十八条  农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益,主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。

农村集体经济组织应按照农村集体资金资产管理有关规定,将入市收益纳入农村集体资产统一管理,依法履行民主决策程序,分配情况纳入信息公开内容,接受政府监管和审计监督。

第七章  二级市场

第二十九条  通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押,双方应当签订书面合同,并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、

抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行,法律、行政法规另有规定的除外。

第三十条 集体经营性建设用地使用权转让时,出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

集体经营性建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的,集体经营性建设用地入市主体有优先购买权。

第三十一条 集体经营性建设用地使用权转让和抵押应当到不动产登记机构办理转让和抵押登记。

集体经营性建设用地使用权转让、抵押的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的,集体经营性建设用地使用权一并转让、抵押。

以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定并经土地所有权人书面同意,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押,其抵押期限不得超过租金实缴年限,抵押登记证明应当注明出租土地的出租期限和租金缴纳情况。

抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理注销抵押登记。实现抵押权时,土地所有权人在同等条件下享有优先购买权;抵押权实现后,不得改变原出让、出租合同约定的使用条件。

第三十二条 有下列情形之一的,不得进入土地二级市场交易,相关部门不得办理相关手续

(一)土地使用权人未按照批准的用途和规划条件使用土地的;

(二)土地使用权人未按合同约定动工开发建设,已投资额占总投资额不足百分之二十五的,因企业自身原因被认定为闲置土地且未完成处置的;

(三)共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易,未取得共有土地使用权人书面同意的;

(四)土地使用权人被列入土地市场诚信系统黑名单的;

(五)司法、行政机关依法裁定、决定、查封、查扣,或以其他形式限制土地使用权交易的;

(六)其他情形不宜交易的。

第八章  监督管理

第三十三条 集体经营性建设用地使用权人应当严格按照国土空间规划确定的用途使用土地,依法依规、科学合理开发和利用土地,不得损害国家、集体和他人利益。

县(区)、乡(镇)人民政府应建立健全集体经营性建设用地入市全程联合监管机制,按照“谁提出、谁监管”原则对合同约定事项实施监管,确保使用权人依法依规使用土地,严肃查处违反国土空间规划和用途管制等违法行为。

集体经营性建设用地使用权人未按合同约定开发使用土地造成土地闲置的,可参照国有建设用地相关规定处置。

第三十四条 集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)年限届满的,地上建筑物及附着物按出让、出租、作价出资(入股)合同的约定处理。未约定的,由双方协商处理。

第三十五条 有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:

(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的;

(二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

收回集体经营性建设用地使用权,依照双方签订的书面合同办理,法律、行政法规另有规定的除外。

第三十六条 市、县(区)自然资源主管部门应强化集体经营性建设用地信息管理,将交易信息及时录入土地动态监测监管系统。

第九章  法律责任

第三十七条 国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假以及侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益等行为,造成集体资产流失的,依法追究责任;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章    

第三十八条  本办法由铜陵市自然资源和规划局负责解释。

第三十九条  本办法自印发之日起实施。执行期间,如与上级新出台文件不一致的,以上级文件为准。

 

 

 

关于《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(送审稿)的起草说明

   

一、起草背景

新修订的《中华人民共和国土地管理法》允许集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或者个人使用,为集体经营性建设用地入市提供了法律依据。为稳慎推进我市集体经营性建设用地入市,规范集体经营性建设用地入市行为,建立健全城乡统一的建设用地市场,促进乡村振兴和城乡融合发展,根据市政府工作安排,结合我市实际,市自然资源和规划局组织起草了《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(征求意见稿)(以下简称《入市管理办法》)。   

二、起草过程

202211月上旬,为做好《入市管理办法》起草工作,我局及时研究新修订的《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及集体土地入市涉及相关政策文件,学习借鉴六安、安庆、繁昌、泰兴、安吉等省内外地地区的经验做法,结合我市实际,草拟形成《入市管理办法》(征求意见稿)。11月下旬,我局将《入市管理办法》(征求意见稿)函询征求各县区政府以及农业农村、财政、发改、住建、经信、公管、生态环境、民政、人社、文旅、水利、税务、市场监管、人民银行等单位意见。1212日,我局召开局长办公会议,根据相关反馈意见,对《入市管理办法》(征求意见稿)进行了进一步研究和修改完善,最终形成《入市管理办法》(送审稿)。

    三、主要内容

《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(送审稿)共十章,三十九条,主要内容如下:

(一)总则(第一条至第八条):主要是明确了法律依据,集体经营性建设用地及其入市的概念和使用人,以及国土空间规划、开发利用等要求和各部门职责。

(二)入市范围(第九条至第十条):国土空间规划确定为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件,可按计划入市现状为农用地、未利用地的,在依法办理农用地转用等审批手续,履行耕地占补平衡义务,落实农民安置补偿、青苗补偿等保障后,可按计划入市。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地,优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目,兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施,重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

(三)入市主体(第十一条至第十二条):集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的集体经济组织入市主体依法取得法人资格、设立账户的,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的,可以通过授权或委托其组建的具有法人资格的资产公司或其他具有法人资格的组织代理实施入市,并就授权或委托事项明确双方权利义务关系。

(四)入式方式(第十三条至第十四条):集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资(入股)等有偿使用方式入市;集体经营性建设用地出让、出租应当采用招标、拍卖、挂牌形式交易。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资(入股)可根据实际情况确定年限,最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

(五)入市程序(第十五条至第二十五条):明确了入市地块的基本要求,参照国有建设用地公开出让程序设定入市的具体操作流程:入市主体委托具有资质的测绘机构完成拟入市宗地勘测定界—申请批准规划条件—委托具有资质的评估机构开展入市地块地价评估—编制入市方案(经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,公示时间不少于七天)—向自然资源主管部门提出入市申请—方案审核通过后报政府批准—在统一平台实行公开交易—签订《成交确认书》—成交结果公示(不少于七天)—签订出让、出租合同—办理交地确认手续—受让人缴纳价款、税费—办理不动产登记。

(六)收益管理(第二十六条至第二十八条):集体经营性建设用地入市主体,应向国家缴纳土地增值收益调节金。市、县(区)财政部门应设立农村集体经营性建设用地入市专用账户,交易资金应当全部进入专户管理。入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的土地增值收益,暂留市、县(区)财政。市、县(区)财政部门结合实际,另行制定集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法,明确土地增值收益核算办法,合理确定土地增值收益调节金收取比例。入市收益纳入农村集体资产统一管理,依法履行民主决策程序,分配情况纳入信息公开内容,接受政府监管和审计监督。

(七)二级市场(第二十九条至第三十二条):通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。明确了不得进入土地二级市场交易的情形。

(八)监督管理(第三十三条至第三十六条);集体经营性建设用地使用权人应当严格按照国土空间规划确定的用途使用土地,依法依规、科学合理开发和利用土地,不得损害国家、集体和他人利益。县(区)、乡(镇)人民政府应建立健全集体经营性建设用地入市全程联合监管机制,按照“谁提出、谁监管”原则对合同约定事项实施监管,确保使用权人依法依规使用土地,严肃查处违反国土空间规划和用途管制等违法行为。集体经营性建设用地使用权人未按合同约定开发使用土地造成土地闲置的,可参照国有建设用地相关规定处置。明确了农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权的情形。

(九)法律责任(第三十七条);国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在违规违纪行为,造成集体资产流失的,依法追究责任;构成犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。

(十)附则(第三十八条至第三十九条)。本办法由铜陵市自然资源和规划局负责解释。执行期间,如与上级新出台文件不一致的,以上级文件为准。

具体内容详见《铜陵市集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(送审稿)全文。