关于破产程序中处置不动产办理登记事项

若干问题的实施意见（试行）

为进一步优化营商环境，服务经济高质量发展，提升破产案件涉不动产登记办理便利度，完善市场主体退出机制，加快破产企业占用不动产等生产要素在市场中的流动，深化府院联动机制，高效、稳妥的审理破产案件，根据《中华人民共和国企业破产法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记资料查询暂行办法》等法律法规，结合我市实际，现就破产程序中办理不动产登记等事项，制定如下意见。

一、受理企业破产后的工作协同

人民法院受理债务人企业破产并指定管理人后，人民法院应当将受理债务人企业破产及指定管理人的情况以数据共享或书面方式推送给不动产登记机构并附上受理裁定书和指定管理人决定书及债务人企业名下不动产清单（清单包含不动产坐落、证号等信息）。不动产登记机构收到上述通知之日起停止办理除受理破产法院之外相关单位针对债务人企业不动产实施的保全措施，同时将受理破产案件的情况告知相关单位。相关单位如对停止办理保全措施有异议的，由受理破产法院负责协调解决，引导相关债权人向管理人申报债权。同时，受理破产法院及管理人应将受理破产情况及时告知受理破产之前已采取保全措施的相关单位，协调相关单位中止针对债务人企业的执行并解除保全措施。

二、破产管理人的身份与职责

人民法院裁定受理破产申请后，依法指定破产管理人。

破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条等相关规定履行职责，刻制破产管理人章，代表破产企业向自然资源、住建部门申请办理与破产企业名下不动产有关的财产查询、权属登记、档案调查、解除保全、转移登记等事项时，自然资源、住建部门应予以协助。

破产管理人在办理破产事务中，应当积极配合有权机关依法作出的收回破产企业名下不动产等决定，在前述事项办理中存在履职不当等行为的，自然资源、住建部门应向人民法院通报相关情况，人民法院应督促其依法履职。

三、企业破产案件不动产首次登记

人民法院裁定受理破产申请后，因破产企业资料缺失或第三方机构（如设计、勘察、监理等单位）不配合竣工验收等情形导致无法办理竣工验收的已完工的不动产，经破产管理人委托有关专业机构对工程质量进行安全鉴定合格，且符合原设计、规划要求，由住建部门对工程质量鉴定意见出具认可意见，不动产登记机构予以办理不动产登记。

四、债务人企业不动产处置后办理转移登记

管理人在处置债务人企业不动产之后，需要办理不动产转移登记。受理破产法院、管理人经与相关单位及抵押权人协调后，相关不动产的保全措施未解除、抵押登记未能注销，导致不能办理转移登记的，由受理破产法院向不动产登记机构出具协助解除对债务人企业不动产的所有保全措施和注销抵押的法律文书，不动产登记机构根据受理破产法院出具的法律文书解除对债务人企业不动产的所有保全措施和注销抵押登记。由管理人代表破产企业办理相关转移登记手续。相关保全单位或抵押权人对此提出异议的，由受理破产法院负责协调解决。

受理破产法院经协调查封单位解封无果时,管理人可依法处置被查封破产企业的财产,无需办理解封手续。不动产登记机构凭管理人提交的法院协助执行通知书和相关处置资料直接办理不动产转移登记。查封单位提出异议的,由受理破产法院协调处理。

五、破产企业不动产登记信息和档案资料的查询

　　人民法院裁定受理破产申请后，破产管理人可以向不动产登记机构、城建档案管理机构申请查询并调取破产企业名下不动产相关的权属信息（包括权属证书编号、权利人、共有情况、坐落、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、查封、抵押等情况）、原始档案资料（包括权属证书、购房合同、担保合同、面积测绘资料、红线图及相关方位图、坐落图等情况）、建设工程档案（包括工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件等）等材料。申请时，破产管理人应提交如下证明文件：人民法院受理破产申请的民事裁定书、人民法院指定破产管理人决定书、破产管理人出具的介绍信、经办人员身份证件。

破产管理人为防止债务人利用破产程序逃废债务，为财产调查，需要进一步调查债务人企业以及股东、关联企业等利害关系人不动产登记情况的，应提供人民法院受理破产申请裁定书、指定管理人决定书等材料向不动产登记机构申请查询债务人企业的不动产登记情况；或持人民法院出具的调查令等材料查询债务人企业股东、关联企业及其他利害关系人的不动产登记情况。

具体查询方式:一是破产管理人自主线上查询。破产管理人完成安徽政务服务网和“铜陵市不动产服务一体化平台”身份注册并核验确认后，可以在线查询破产企业名下不动产登记信息。二是受理破产申请案件的法院线上查询。市自然资源部门与市中级法院签订“不动产登记+司法”合作协议，不动产登记机构向市中级人民法院开通铜陵市“互联网+不动产登记服务一体化平台”司法查控操作权限。人民法院受理破产案件后，法院案件承办人员可利用不动产远程查控系统查询债务人企业名下不动产登记情况并提供给管理人作为财产调查的依据。三是破产管理人或受理破产案件法院线下查询。不动产登记机构应在业务大厅设立办理涉破产案件专窗。对提出的查询申请,不动产登记机构原则上应当场提供查询,因情况特殊不能当场提供查询的,应在5个工作日内提供查询。申请出具查询结果证明的,不动产登记机构应出具查询结果证明,查询结果证明应注明查询日期,并加盖查询专用章。

管理人经查询发现债务人企业的不动产已被采取查封措施的,应及时通知相关查封单位。

六、对破产企业不动产保全措施的实施与解除

（一）不动产保全

人民法院裁定受理破产申请后，对破产企业名下不动产采取保全措施的，由不动产登记机构协助执行。人民法院通过线上不动产网络司法查控模块或由人民法院执行人员以现场送达方式办理保全措施。

（二）不动产保全措施的解除

人民法院裁定受理破产申请后，破产企业名下不动产存在保全措施的，由破产管理人向不动产登记机构提出解除保全申请，不动产登记机构应当根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第七条等有关规定，依法协助解除保全措施。申请时，破产管理人应提交如下证明文件：解除保全措施申请书、人民法院受理破产申请的民事裁定书、人民法院指定破产管理人决定书、破产管理人委托书、经办人员身份证件。

保全措施解除后，由破产管理人依法及时通知原采取保全措施的单位，并告知其通过破产程序主张权利。原采取保全措施的相关单位对解除保全措施向不动产登记机构提出异议的，不动产登记机构应当告知其通过破产程序向破产管理人和受理破产申请的人民法院主张。

（三）不动产保全措施的恢复

依据本条规定解除对破产企业名下不动产保全措施后，存在人民法院依据《中华人民共和国企业破产法》第十二条规定裁定驳回破产申请，或者第一百零五条、第一百零八条等规定裁定终结破产程序，确有必要恢复保全措施的，破产管理人应当及时书面通知不动产登记机构，由不动产登记机构按照原保全顺位恢复相关保全措施。恢复保全措施的，人民法院裁定受理破产申请之日起至裁定驳回破产申请或终结破产程序之日止的期间，不计入原相关保全措施的保全期限。

保全措施恢复后，由破产管理人及时通知原采取保全措施的单位，告知因破产申请被驳回或破产程序被终结，已根据原保全顺位恢复相关保全措施。

七、破产企业不动产处置协调

（一）划拨、限制性出让国有土地使用权或集体土地使用权处置

人民法院裁定受理破产申请后，发现破产企业名下国有土地使用权系划拨或限制性出让性质的，破产管理人处置前应当及时提请人民法院商请自然资源、综合执法、土地收储等部门或机构的意见，市土地资源委员会办公室应当优先协调安排上会。

有权机关决定收回国有土地使用权的，自然资源部门应积极协调土地收储机构及时高效进行收储，并保障破产企业作为土地使用权人依法应当获得适当补偿的权利；有权机关决定不予收回国有土地使用权的，自然资源部门应当及时明确土地性质转换、土地出让金补交数额、限制性条件解除等事项，协助破产管理人依法高效处置国有土地使用权。

对破产企业名下集体土地使用权的处置，参照前两款规定进行，且需征询集体经济组织的意见。

（二）在建工程处置

人民法院裁定受理破产申请后，发现破产企业名下不动产为在建工程的，破产管理人应当在处置公告等程序中作出明确说明和风险提示，意向竞买人应书面承诺接受自然资源、住建、综合执法等相关部门处理，并由其按承诺承担相应法律责任。不动产登记机构可以依据人民法院生效法律文书为最终权利人办理在建工程权属转移登记。

（三）土地使用权出让合同中限制性条款处理

人民法院裁定受理破产申请后，发现破产企业名下原土地使用权出让合同中对不动产的用途、转让、抵押、回购、竞买人资格等作出限制性规定的，破产管理人处置前应当及时提请自然资源等部门对国有土地使用权的处置意见。自然资源部门应及时明确相关处置要求和事项，协调有意参与竞买的有关区政府或园区管委会等依法参与处置流程，不得额外设置相关法律法规及出让合同规定以外的其他条件，协助破产管理人依法高效处置国有土地使用权。

（四）土地节约集约利用管理

人民法院裁定受理破产申请后，破产管理人应加强对破产企业名下土地节约集约利用，接受自然资源部门对土地集约利用的监督指导，根据土地使用权出让合同、划拨决定书等载明的相关控制性指标，以及产业发展监管协议等载明的相关条款进行土地节约集约利用行为。破产企业存在违约行为的，自然资源部门等合同相对人可以向破产管理人依法申报债权。

对符合土地利用优化和存量土地盘活等相关优惠政策的，破产管理人应积极向自然资源部门争取相应政策，提升盘活效益。采取破产重整、和解方式的，破产管理人应积极协助投资人向自然资源部门争取前述政策。

八、会商沟通机制

（一）强化组织领导。市中级人民法院、市自然资源和规划局、市住建局应建立企业破产案件不动产相关事项办理沟通协调机制，成立专项领导小组，开展日常沟通、协调工作。

（二）加强具体事项的沟通。本意见在实施过程中的未尽事宜，由市中级人民法院、市自然资源和规划局、市住建局协商确定。

九、适用范围

（一）本意见适用于市中级人民法院及辖区各基层人民法院、市自然资源和规划局和市住建局及其隶属的相关单位。

（二）本意见自公布之日起施行，实施前已审结的破产案件不得按本意见执行。

铜陵市中级人民法院              铜陵市自然资源和规划局

铜陵市住房和城乡建设局

2022年5月20日